איך אפשר להפחית היטל השבחה?

אחרי שנים רבות של עליות מחירים מתמשכות, ומשמעותיות, בשוק הנדל"ן, היטל ההשבחה שמטילות רשויות מקומיות על בעלי נכסים עלול להסתכם במאות אלפי שקלים. בהתאם מומלץ לבחון את ההיתכנות של הגשת השגה על היטל השבחה, והמידע בעמוד זה יעזור לכם להבין אם האופציה הזו רלוונטית עבורכם.

כיצד מחושב היטל ההשבחה?

היטל ההשבחה נגבה כאמור ע"י הרשויות המקומיות, שמורשות לדרוש תשלום מבעלי נכסים כשהחלטת ועדה לתכנון ובנייה משביחה את נכסיהם. בפרט נגבה ההיטל בעקבות הענקת זכויות בנייה נוספות, על בסיס אישור תוכנית בניית עיר רלוונטית, כשניתן אישור שימוש חורג או כשניתנות הקלות. ישנם מקרים ספציפיים מאוד שבהם לא מוטל היטל השבחה – למשל הרחבת דירה המשמשת למגורים כל עוד שטחה הוא עד 140 מ"ר (ובכפוף לקריטריונים נוספים).

שיעור היטל ההשבחה הוא 50%, ולצורך קביעת הסכום מעריכה הרשות המקומית את ערכו של הנכס לפני ההשבחה ואת ערכו של הנכס אחרי ההשבחה. אם למשל העירייה קובעת כי לפני החלטת הוועדה לתכנון ובנייה ערכו של הנכס היה 1.2 מיליון ₪ ולאחר ההחלטה 1.8 מיליון ₪, בעל הנכס יתבקש לשלם 300,000 ₪ (שהם 50% מההפרש בין הערכים הנ"ל). חשוב להדגיש כי היטל השבחה מחושב על-פי ערך הנכס במועד אישור התוכנית בוועדה לתכנון ובנייה.

אל מי פונים כדי להפחית את היטל ההשבחה?

הגוף שמוסמך להפחית את היטל ההשבחה, על בסיס שינוי הערכת שווי הנכס, הוא מועצת שמאי המקרקעין שבמשרד המשפטים. ההליך נקרא "השגה על היטל השבחה", וכדאי לדעת שניתן להגיש השגה זו תוך 45 ימים לכל היותר מהמועד שבו התקבלה הודעת דרישת התשלום של ההיטל. בהתאם מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין שמבטיח זמינות גבוהה וגם מקיים את ההבטחה.

איך שמאי מקרקעין מסייע להפחית היטל השבחה?

מהות השירות של שמאי מקרקעין בהקשר של היטל השבחה היא עריכת שומה נגדית לזו שהכינה הרשות המקומית. עוד קודם לכן איש מקצוע בעל יושרה יבחן את הנתונים ויעריך עבור בעל או בעלת הנכס את ההיתכנות להצלחה. כשישנו סיכוי של ממש להפחית את גובה ההיטל, תיערך כאמור שומה נגדית. בשלב זה שמאי המקרקעין עשוי להסתמך על כך שיש זכויות בנייה שאי אפשר לנצל בעת הנוכחית ועל כן ערכו של הנכס נמוך מזה שקבע השמאי של הוועדה לתכנון ובנייה. דרך נוספת להפחית את ההיטל היא על בסיס השוואת הנכס והשפעות החלטת הוועדה לנכסים דומים והחלטות דומות – כדי להוכיח שקביעת השמאי של הוועדה אינה מדויקת ולכן הוטל היטל מופרז.

באופן טבעי יש חשיבות רבה לכישוריו המקצועיים של שמאי המקרקעין וגם ליכולתו לעמוד מול השמאי המכריע – הגורם המקצועי במועצת שמאי המקרקעין שהוא זה שמכריע בין השומה של הרשות המקומית לשומה שנערכה עבור בעל או בעלת הנכס. באופן דומה שמאי מקרקעין מיומן עשוי לסייע גם בהפחתת מס שבח.